נדל"ן באתונה – מדריך למשקיע

שכונות ביוון

במשך יותר מעשר שנים (מאז 2008) צנחו מחירי הנדל"ן ביוון בכלל ובאתונה בפרט. צעדים חשובים שנעשו בכלכלה, רפורמות ושינויי מס הביאו להיפוך המגמה. ירידת מחירי הנכסים נעצרה ואפילו החלה להירשם עליה. סערת וירוס הקורונה טרפה את הקלפים וגרמה לפגיעה בכלכלה היוונית. עבור כל מי שחושב על השקעות נדל"ן בחו"ל, כדאי לציין שההערכה הגורפת היא כי מדובר בהזדמנות. בשנים הקרובות, לאור רפורמות כלכליות והשקעות ציבוריות בעידוד תיירות ושיפור איכות חיים, משקיעים שיפעלו נכון יזכו בהכנסה פסיבית טובה מאוד עם סיכוי ניכר לעליית ערך הנכס. אם השקעה ביוון עם דגש על אתונה מעניינת אתכם, המדריך למשקיע יעשה סדר. נסביר על מחירי נכסים באתונה, איך יודעים לאן לכוון את ההשקעה, מהו טווח ההשקעה המקובל בקרב משקיעים, אילו סוגי נכסים אפשר להביא בחשבון וגם על תשואה ומיסוי, על קצה המזלג. 

מה כדאי לדעת על מחירי נכסים באתונה 

הגיוון בסוגי הנכסים באתונה רב מאוד. גם השוני בין השכונות ברחבי העיר עצום, בסגנון, בתמהיל האוכלוסייה, בעסקים, באווירה. היצע הנכסים כולל בתים פרטיים, דירות, מבנים לשימור, עסקים שבעליהם נאלצו למכור אותם ועוד. קשה, אם כן, לדבר על מחיר לנכס ממוצע אולם אפשר לקבל מושג טוב על מחיר הנכסים בדרך של השוואה. מחיר נכס בעיר בהשוואה לנכס בארץ נמוך במידה כמעט בלתי נתפסת. אפילו ביחס לנכסים בערים אירופאית שנחשבות ליותר זולות משמעותית מישראל המחירים באתונה נמוכים בצורה מאוד משמעותית. 

סקירה שהשוותה בין מחיר נכסים באתונה לבין נכסים בברלין ובליסבון, לדוגמא, גילתה כי באתונה המחירים נמוכים פי 3. אגב, המחירים כיום לעומת המחירים מלפני 2008 (תחילת המשבר הכלכלי) עדיין נמוכים יותר בעשרות אחוזים. אך חשוב להדגיש עבור המשקיע המתעניין שמצב זה לא הופך כל נכס מזדמן לפנינה. כדאי להיעזר בחברה המלווה משקיעי נדלן, בעלת קשרים בקרב סוכני נדלן מקומיים. רק לאחר שבוחנים מקרוב כמה וכמה הצעות לרכישה של נכסים קונקרטיים, אפשר להתחיל לחוש נכון יותר את ההיצע המקומי. ויש כמובן להביא בחשבון את מיקום הנכס, אופי השכונה וסוגי המשכירים הפוטנציאליים בסביבה זו. 

מתעניינים בליווי מלא לאיתור ורכישה של דירה באתונה? השאירו פרטים:

איך יודעים לאיזה אזור באתונה כדאי לכוון את ההשקעה

יש המון אפשרויות להשקעה ביוון, אז הגיוני ומתבקש לשאול, למה דווקא נדלן באתונה ואיפה באתונה. עיר זאת איננה רק עיר בירה שוקקת שמושכת המוני תיירים בשנה. מדובר גם בעיר שהיא הלב הפועם של הכלכלה ביוון. משקיעים מנוסים ביוון מסבירים שעשרים אחוז מהתוצר הלאומי של המדינה מגיע מהעיר הזאת. ידוע שמוקדים של פעילות כלכלית ערה נחשבים ליציבים יותר ונוחים יותר למשקיעים שמעריכים יציבות. הרבה תקציבים מופנים לעיר וקיים ביקוש לשכירות מצד מגוון רחב של אוכלוסיות, מקומיים, תיירים, סטודנטים, אנשי עסקים ועוד. זה המקום לציין כי אתונה היא העיר הכי תיירותית, במדינה שמושכת תיירות לרוב. בשנים האחרונות מספר התיירים שהגיעו לעיר נסק למספרים של יותר מ-4 מיליון לשנה. זה מעולה לכלכלה, לחיי התרבות, למקומיים וטוב מאוד גם למשקיעים זרים. מלבד ישראלים, משקיעים בנדלן בעיר גם אירופאים רבים, משקיעים מהמזרח הרחוק ועוד. 

אם החלטתם להתמקד באתונה, מכל ערי יוון, זה הזמן להכיר טוב יותר את השכונות המבוקשות ביותר. לדוגמא, שכונת קיפסלי שיש בה ריכוז גדול של סטודנטים. שכונת פסירי הסמוכה לכיכר המרכזית של העיר (סינטגמה). קרמיקוס שנחשבת למוקד בילוי שמושך גם תיירים. אקסרחיה הסמוכה לאקרופוליס. עוד שכונות שמעוררות עניין רב בקרב משקיעים הן קליתאה, נאה סמירני, מטקסורגיו, אמפלוקיפוי ואחרות. לצורך ביצוע השקעה מוצלחת יש להבין לעומק את מאפייני השכונה המעניינת אתכם. חשוב גם להגדיר את מאפייני השוכרים המעניינים אתכם – משפחות, זוגות צעירים, סטודנטים או תיירים. לצורך יותר מיקוד והכוונה מקצועית תוכלו להיעזר במומחים שלנו של שוק הנדלן היווני ובפרט – באתונה.  

השקעה לטווח קצר או השקעה לטווח ארוך 

אם התחלתם לשאול את עצמכם מיהו סוג השוכר שיתאים לכם, חשבו גם על דבר נוסף. לא פחות חשוב האם מעניין אתכם נכס שמושכר לתקופות ארוכות או נכס להשכרה לתקופות קצרות. השכרה לתקופות קצרות בעיר פונה בדרך כלל לתיירים. סצינת ה- Airbnb התפתחה מאוד והביקוש משמעותי. התשואה בנכסים מסוג זה נחשב לגבוהה יותר מחלופות אחרות, אך לא כל משקיע חפץ בכך. הרבה משקיעים מישראל מרגישים יותר בנוח עם השכרה קונבנציונלית, לפרקי זמן ארוכים יותר. כדאי לדעת שגם בסוג זה של השכרה אפשר לפנות למקומיים או לתיירים. ישנם תיירים הנוהגים להגיע לעיר לפרקי זמן של חודשים ארוכים בשנה. בנוסף, ישנן שכונות שבהן עיקר השוכרים מבוסס על סטודנטים ויש אזורים שבהם השכרה אפשרית לסטודנטים יוונים או אירופאים ממדינות אחרות, למשפחות או לתיירים. גם יוונים רבים מתגוררים בשכירות, בהם משפחות די מבוססות. בהשכרה לפרקי זמן קצרים יחסית התשואה גבוהה יותר אך הוצאות התחזוקה עשויות להיות גבוהות יותר. גם הטיפול השוטף בנכס מצריך יותר תשומת לב. כאן עולה השאלה האם המשקיע ינהל את הנכס בעצמו (פחות נפוץ) או ייעזר בחברה שמטפלת באחזקה שוטפת, גביית שכר הדירה, תשלומי שוטפים וכדומה (יותר נפוץ). 

השקעות נדלן בחו"ל

סוגי נכסים ואפשרויות השקעה באתונה

הרשויות ביוון גמישות יחסית במתן היתרים להשכרה של בתים ודירות לתיירים. לרשות המשקיעים עומדות אפשרויות השקעה בהרבה סוגי נכסים, החל בדירות קטנות של חדר עד שלושה חדרים וכלה באחוזות שבהן עשרה או אפילו עשרים חדרי שינה. מתווכים מקומיים ואנשי נדלן מציעים דירות חדשות, בתים עתיקים, מבנים בכל סוגי הגדלים. אפשרות שיכולה להתאים לחלק מהמשקיעים היא להיכנס להשקעה במלונות דירות. בחלק מהמלונות הללו ניתן לרכוש יחידת דירות בודדת. משקיעים בעלי חשיבה קדימה יכולים להיכנס לפרויקטים של קניה והשבחה. כלומר, רכישת נכס ישן שמצריך שיפוץ, לאחר מכן השקעה בהשבחה על ידי קבלן שיפוצים מקומי. לאחר מכן ניתן להשכיר או למכור את הנכס ברווח. 

נדל"ן באתונה

תשואה ומיסים רלוונטיים להשקעה באתונה 

לפני תקופת הקורונה, ניתן היה להשיג נכסים שהניבו תשואה של בין 4 לבין 8 אחוז לשנה. בהשקעה יש להביא בחשבון עלויות שונות כגון תחזוקת הנכס ועלויות שיפוץ. גם עלויות תיווך נדל"ן, הוצאות עו"ד, רישום הנכס על שמכם, את כל אלה יש להביא בחשבון. אחרי כל זאת, ניתן לראות שהתשואה גבוהה בהרבה ביחס למקובל בישראל. עם ליווי של מומחים להשקעות ביוון, ניתן להיערך נכון עם כל מה שצריך: איתור נכסים, ליווי ברכישה, הסדרת הרישום, טיפול בשוכרים וכן הלאה. 

לסיום, גם עניין המיסוי מצריך התייחסות והוא מורכב בפני עצמו. ביוון מקובל מס רכוש הנגבה באופן שונה מהמוכר בארץ. זהו מס שנתי בעל שתי שכבות. גובה המס תלוי בערך הכנס ועלות הרכישה. גם מס רכישה ומע"מ על נדלן מוכרים ביוון. לעניין חלק מהמיסים, אפשר להביא בחשבון כי קיים פטור על רקע אמנת מניעת כפל מס בין יוון לבין ישראל (כך למשל בעניין מס שבח). על מנת לקבל החלטת השקעה מושכלת ולהביא בחשבון את הציפיות, המיסוי, נכסים במחירים נוחים – וודאו שמלווה אתכם חברה מקצועית. חברה המלווה משקיעים ביוון, המנהלת קשר שוטף עם אנשי נדל"ן אמינים ומנוסים מאתונה, עורכי דין, יועצי מס, קבלנים וכל מה שנדרש להשלמת ההשקעה בצורה נוחה ובטוחה.  

מתעניינים בליווי מלא לאיתור ורכישה של דירה באתונה? השאירו פרטים: